Содержание статьи:
Стать владельцем недвижимости в Италии мечтают многие, но не все знают какие налоги они должны будут платить в дальнейшем. В Италии система налогообложения довольна непростая. Ставки налогов на покупку, содержание и продажу недвижимости в стране зависят от ряда факторов:
Отметим, что согласно налоговому законодательству Италии, на вторые дома ставка значительно выше, и в отличие от первых, основных домов, на них не распространяются никакие льготы. Кроме того, при использовании недвижимости по назначению, то есть как основное место жительства, иностранец может получить статус налогового резидента. В чем его отличие от налогового нерезидента рассмотрим дальше.
Вообще в Италии нет запрета на приобретение недвижимости иностранцами. Но сам сам факт покупки жилья не дает вам автоматического права на ВНЖ, хотя наличие собственного жилья может ускорить процесс его получения при других обстоятельствах: брак с итальянцем, обучение в ВУЗе, ведение бизнеса, работа и т.п. Основным отличием налогового резидента от нерезидента является то, что нерезиденты подлежат налогообложению на доходы, полученные в Италии, а резиденты — на весь доход, полученный по всему миру. Основной налог, который оплачивается при покупке недвижимости — это регистрационный налог (imposta di registro), который оплачивает сам покупатель при регистрации собственности. Ставки данного налога зависят от многих факторов:
Дополнительными сборами могут быть : кадастровый налог (50 евро — кадастровые переводы или смена собственника в кадастровой палате); гербовый сбор (при покупке у физлица — 50 евро, у застройщика — 200 евро); ипотечный налог (при регистрации сделки у частного лица — 50 евро, у застройщика — 200 евро) и нотариальные сборы (2-4% от оценочной стоимости недвижимости). При этом при покупке недвижимости у физлица проценты считаются от низкой кадастровой стоимости, а при покупке у застройщика — НДС от суммы продажи. При оформлении ВНЖ или оформлении покупки как основного места жительства, покупатель может уплатить льготную ставку (Prima casa) — 2% вместо 9%. В случае же, если в течение 18 месяцев после покупки покупатель не оформит объект как основное место проживания, он обязан уплатить разницу в налогах плюс штраф 20%.
В Италии действует единый коммунальный налог на недвижимость, который включает в себя 2 основных налога: IMU и TARI.
IMU (Imposta municipale unica) — единый муниципальный налог для владельцев недвижимости. Его процентная ставка варьируется от 0,4% до 0,76% от кадастровой стоимости. Ставка зависит от муниципалитета и статуса налогоплательщика. По всей Италии размер IMU разный. Так, самая большая его ставка на 2023 год — в Риме, в Милане и Болонье — чуть больше 2000 Euro, а самая низкая - в Асти, Кротоне (от 580 Euro до 674 Euro ). Отметим, что данный налог уплачивают владельцы второго дома, а также владельцы различных пристроек как сарай, подвал, гараж.
Если же недвижимость оформлена как ваше основное место жительства, или вы являетесь владельцем элитного жилья, то муниципальный налог вы не платите.
Несмотря на достаточно высокие ставки IMU, правительство выделяет ряд налоговых льгот при его уплате:
Обратите внимание и на тот факт, что коэффициент может повышаться в зависимости от типа приобретенной недвижимости. Так, у зданий, имеющих историческую и культурную ценность, коэффициент довольно высокий.
Выплаты по налогу государство делит на два этапа: первый взнос — до 16 июня, второй взнос — оставшуюся сумму необходимо внести до 16 декабря текущего года.
Льготы в уплате IMU предоставляются и определенным лицам:
С основными ставками IMU на 2024 год можно ознакомиться на сайте Министерства финансов Италии.
TARI (Tassa Rifiuti) — налог за переработку и утилизацию отходов. Ранее существовал еще и налог TASI, который покрывал расходы на освещение, уборку улиц и озеленение. С 2020 года он был включен в IMU и теперь не рассчитывается отдельно. Размер налога TARI зависит от категории объекта, площади, а также от количества зарегистрированных и проживающих людей в доме. Если владелец использует данное жилье несколько раз в году для каникулярного отдыха, то ему может быть предоставлена скидка до 30%. Также льготы на оплату налога могут получить те, кто дифференцирует органические отходы, используя специальные контейнеры. Как пример, семья из двух человек, постоянно проживающая в квартире 120 кв.м, оплачивает TARI в размере 305 евро, а такая же семья, проживающая в подобной квартире временно, может оплатить за вывоз мусора — 205 евро, получив скидку. В целом, по стране ставка налога TARI зависит от регионального расположения жилья: на юге Италии налог выше, на востоке — самая низкая ставка. Муниципалитеты сами устанавливают сроки уплаты данного налога, разделив выплаты на три периода: I — до конца апреля, II — до конца июля, III — оплачивается до конца года. Многие налогоплательщики делают единовременный платеж, оплачивая всю сумму полностью, но в конце года нужно обязательно сверить, не изменились ли налоговые ставки, в случае таких — доплатить, поскольку обязанность рассчитать налоги и ответственность за возможные ошибки или просрочки платежей лежит полностью на владельце недвижимости. Клиенты VelesClub Int. могут получить подробную консультацию по данному вопросу.
Если владелец недвижимости планирует сдавать имущество в аренду, то и здесь его ждут определенные налоговые выплаты. С 2024 года таких ставок IRPEF (по типу НДФЛ) всего 3 (в 2023 году их было 4). Рассмотрим два способа начисления налоговых выплат при договоре аренды: стандартный режим и фиксированная ставка. При стандартном режиме ставка варьируется от 23% до 43%. При этом тем, кто заработал на аренде менее 8,5 тысяч евро, безналоговая зона увеличена; а тем, кто заработал более 50000 евро общая налоговая ставка снижена на 260 евро.
Наиболее выгодной для плательщиков считается фиксированная ставка, при которой нет необходимости декларировать арендную плату. В этом случае ставка IRPEF не меняется. Однако с 1 января 2024 года вступил в силу закон о фиксированном налоге на доход от краткосрочной (до 30 дней) аренды недвижимости (cedolare secca). Показатель вырос с 21% до 26% и коснется это тех, кто сдает в аренду несколько объектов недвижимости. Если за арендованное жилье вы производите оплату по стандартному режиму, то вам дополнительно начисляются регистрационный налог и гербовый сбор. При фиксированной налоговой ставке данных сборов нет.
Регистрационный налог владелец дома и арендатор делят пополам, и оплачивается он сразу при регистрации договора аренды. Ставка — 2% от годовой арендной платы, которая множится на годы действующего договора. При этом ежегодный минимальный налог должен быть не ниже 67 евро. Гербовый сбор оплачивается также при регистрации договора аренды — 16 евро (стоимость гербовой марки) за каждую страницу из четырех.
Продажа имущества. Налог plusvalenza или замещающий налог уплачивается с прибыли, полученной от продажи собственности. Эквивалентен он налогу на прирост капитала и поэтому имеет прогрессивную ставку 26%. В случае стандартного режима налогообложения (согласно ставкам IRPEF), налогом облагается только прирост капитала, указанный в декларации. Кроме того, есть случаи, когда налог на прирост капитала вообще не платится:
Для получивших недвижимость в наследство или в дар, в зависимости от степени родства и стоимости имущества, налоговая ставка будет от 4% до 8%. Прямые наследники: супруг(а), дети, внуки налог не платят, если стоимость жилья не больше 1 млн.евро. Если стоимость выше, взимается — 4%. Сестры, братья и другие родственники (до четвертого колена) налог не платят, если стоимость имущества не превышает 100 тысяч евро. В противном случае, налог будет 6%. Наследники, не имеющие родственных связей с умершим владельцем, уплачивают налог 8% за все унаследованное имущество. На дарственную недвижимость начисляются налоги, идентичные полученному в наследство.
Конечно, при таких достаточно высоких налоговых ставках многие итальянцы рассматривают возможности налоговых льгот и скидок. В этом случае разрешается часть расходов вычесть из общего годового налога на прибыль. Для этого можно воспользоваться двумя вариантами:
Важно, что все эти расходы должны быть подтверждены фискальными чеками и квитанциями с указанием данных покупателя и кодом НДС продавца. Каждый отдельный муниципальный комитет региона может расширить статью расходов для льготного налогообложения.
Подытожим: не всем сразу доступна и понятна система налогообложения в Италии, однако наши эксперты всегда готовы дать вам подробную информацию на интересующую вас тему.
